Desde febrero, los alquileres vuelven a moverse con fuerza en todo el país: una parte de los inquilinos seguirá ajustando una vez por año con el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central y otro grupo se rige por los acuerdos libres habilitados por el DNU 70/2023. Así, conviven contratos viejos y nuevos, con subas de hasta 34,6% en los convenios atados al ICL y aumentos trimestrales, cuatrimestrales o semestrales pactados entre dueño e inquilino en los contratos recientes, lo que genera fuertes diferencias en los bolsillos de las familias que alquilan vivienda.
Alquileres con ley anterior: aumentos de 34,6% por el índice del Banco Central
Un primer grupo de alquileres sigue bajo las reglas de la Ley de Alquileres de 2020, pese a que ya fue derogada. Se trata de los contratos firmados hasta diciembre de 2023, que todavía se actualizan una vez al año usando el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central. Estos convenios están entrando en su tramo final y, según se detalla, se irán terminando de acá a fin de año, a medida que se cumplan los plazos pactados en cada contrato.
Para febrero de 2026, la variación del ICL fijada por el Banco Central marca una suba puntual del 34,6% para estos alquileres alcanzados por ese esquema. Ese porcentaje se calcula sobre el valor vigente al momento de cumplirse un año del acuerdo, por lo que el impacto es fuerte para quienes ya venían con precios altos y ahora deben enfrentar este nuevo escalón de aumento anual.
Un ejemplo ayuda a dimensionar el golpe en el presupuesto familiar: un inquilino que pagaba $400.000 mensuales en febrero pasa a abonar $538.400 luego de aplicar el 34,6% de incremento. Esta forma de ajuste es exclusiva de las locaciones que se cerraron con la vieja normativa de 2020 y que todavía tienen tiempo por cumplir dentro del contrato original, por lo que no alcanza a las firmas realizadas a partir de 2024.
En la práctica, esto significa que durante varios meses seguirán coexistiendo dos realidades: la de quienes mantienen alquileres con actualización anual pesada por ICL y la de quienes están bajo acuerdos más flexibles, con revisiones de precio varias veces al año. Esa doble dinámica genera diferencias marcadas en el ritmo al que sube el gasto de vivienda de cada hogar.
Alquileres con DNU 70/2023: ajustes más seguidos y negociados entre las partes
El otro universo de alquileres está compuesto por los contratos cerrados desde enero de 2024 en adelante, que se encuadran en el DNU 70/2023. Este decreto permite que propietario e inquilino definan con mayor libertad la forma y la frecuencia de las actualizaciones, sin obligación de usar el ICL. De este modo, los aumentos se apoyan en lo que se acuerda al momento de firmar y en las referencias de mercado que van marcando inmobiliarias y dueños.
De acuerdo con los promedios que se observan en el mercado, un ajuste trimestral de estos nuevos alquileres ronda el 6,08%. Cuando las partes optan por actualizar cada cuatro meses, el incremento promedio se ubica en 8,22%. Y si el esquema elegido es semestral, la suba de referencia trepa a 12,81%, siempre tomada sobre el valor que se venía pagando en el período inmediatamente anterior.
Los ejemplos numéricos muestran cómo se trasladan estos porcentajes al monto concreto de los alquileres. En un contrato de $500.000, un aumento trimestral del 6,08% lleva el pago a $530.400. Con una revisión cada cuatro meses y una variación del 8,22%, el nuevo valor llega a $541.100. Y si la cláusula prevé ajuste semestral del 12,81%, la renta pasa a $564.050 en el momento de aplicar ese incremento.
Esta modalidad, basada en acuerdos más frecuentes, convive al mismo tiempo con los contratos aún atados al ICL anual. Como resultado, dos inquilinos que pagan alquileres similares pueden terminar enfrentando aumentos muy distintos, según el tipo de regulación que figure en su contrato y la periodicidad que hayan firmado para las revisiones.
Convivencia de esquemas y acuerdos informales en los alquileres
A la dualidad entre contratos con ley vieja y convenios bajo el DNU se suma otra situación: una parte del mercado de alquileres directamente no pasa por contratos escritos. En esos casos, el vínculo entre el dueño y el inquilino se sostiene de palabra, tanto para departamentos como para casas o piezas, y las actualizaciones se resuelven en charlas informales.
En este segmento más precario, los incrementos de los alquileres pueden fijarse de manera semestral o incluso mes a mes, de acuerdo con lo que acuerden ambas partes. Así, dentro del mismo barrio pueden coexistir inquilinos con subas anuales pautadas por el ICL, otros con contratos nuevos que se ajustan trimestralmente por DNU 70/2023 y quienes dependen de acuerdos verbales sobre cuánto y cuándo se encarece el techo que alquilan.